「浜松市でマンションを売却したいけれど、何から始めればいいのか分からない…」
「中央区のマンションは高く売れるって聞くけれど、どの不動産会社に相談すべき？」
浜松市でマンション売却をお考えの方に向けて、中央区に強い家デパ浜松店が、相場動向から高値売却のコツまで分かりやすくお伝えします。本記事では、浜松市・特に中央区のマンション市場の「いま」と、将来価格が上がりやすい注目エリアをデータで整理。そのうえで、家デパ浜松店ならではの提案力と販売力を活かし、相場以上で売却を目指す具体的な戦略や事例、売却の流れと注意点をステップ・バイ・ステップで解説します。初めての方でも、自分のマンションの価値と、後悔しない売却の進め方がイメージできるはずです。
目次
浜松市・中央区のマンション市場動向と売却相場の「いま」
浜松市内の中古マンション市場は、国交省公表の不動産価格指数でも2013年以降上昇基調で推移し、2025年も高水準を維持しています。また取引件数も直近1年間（2024年第3四半期～2025年第2四半期）155件と前期間（2023年第3四半期～2024年第2四半期）110件より45件増加しています。依然として低金利環境下で需要は旺盛なため、売主にとって有利な状況が続いています。
出典：国土交通省＞令和7年8月・第2四半期分（令和7年11月28日）より一部抜粋
浜松市全体の中古マンション相場と直近の価格推移
直近1年間（2024年第3四半期～2025年第2四半期）の浜松市中央区の中古マンション㎡単価は231,395円で、その前の年から約3.8%増加しました。2年間の対比で言えば、件数も増えて、単価も上がっていることになります。
出典：国土交通省＞不動産価格（取引価格・成約価格）情報の検索・ダウンロードより集計
直近1年間（2024年第3四半期～2025年第2四半期）の浜松市中央区の中古マンション成約データ
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中央区のマンション相場と、浜名区など周辺エリアとの比較
浜松市中央区は市内でも利便性が高い都心エリアですが、2000年以前建築のマンションの多さから㎡単価はやや足踏みする傾向があります。浜松市中央区の中古マンション成約データをご覧いただいても分かるように成約155件のうち96件が2000年より前に建てられたマンションである事が分かります。当然、古いマンションは建替えされない限りストックされて平均価格を押し下げる要因になります。逆に2000年以降建築のマンションに限って平均成約価格を出すと28,922,034円（59件）となり、全体の平均成約価格を約1,200万円超上回ります。
一方、浜名区は元々中央区と比べマンションエリアが少なく、分譲マンションの棟数も比較にならない程少ないです（中央区：498棟、浜名区：30棟）。直近1年間（2024年第3四半期～2025年第2四半期）の成約件数が20件、平均価格：5,670,000円、㎡単価：111,724円、最大価格：2,900万円となっています。ですが、マンション戸数・成約件数が少ないため、実績や平均値に振れ幅がある点はご注意ください。
成約事例から見える「売れやすいマンションの条件」と販売期間の目安
中央区の成約事例を見ると、駅徒歩圏の好立地や面積70～80㎡前後の3LDK～4LDKといったファミリー向け条件が人気です。駅から離れた郊外物件でも、学校や公園が近いなど子育て環境をアピールするとファミリー層に支持され、比較的早期の成約につながる例があります。実際、中央区の中古マンション平均成約期間は3〜6ヶ月程度、1R/1Kなど投資用小規模物件は4ヵ月前後で売れる傾向です。逆に条件が揃わない物件は値下げや長期化のリスクが高まりますので、一般的に半年程度を目安に販売計画を立てることが重要です。
データで読み解く｜今後価格上昇が期待できる浜松市中央区の注目エリア
中央区内で今後資産性が期待できるエリアには、交通再整備や教育環境が優れた「都市型」「王道住宅型」「郊外利便型」の3タイプがあります。データからは以下の特徴が見えてきます。
浜松駅周辺・鍛冶町・駅南口エリア｜再開発で価値向上が見込まれる都心ゾーン
浜松駅北口・南口や鍛冶町エリアは交通の結節点であり、駅バスターミナル廃止やLRT導入などの開発計画が計画・進行中です。こうしたプロジェクトにより利便性が飛躍的に向上すれば、周辺エリアの不動産価値も押し上げられます。実際、中央区の中でも浜松駅に近い物件は比較的高価格で推移しており、エリア全体の相場を牽引しています。駅至近かつ再開発の恩恵を受ける都心エリアは、今後も資産価値が期待できる注目ゾーンです。
佐鳴台・蜆塚エリア｜教育環境とブランド力を兼ね備えた王道住宅エリア
佐鳴台・蜆塚は浜松市有数の高級住宅地で、特に教育環境の良さで定評があります。地元でも学区の学校評価が高く、ファミリー層に根強い人気です。公示地価でも中央区内で高い水準に位置し、安定した上昇傾向が見られます。教育施設・自然環境・買い物便のバランスが優れた住宅地であり、高いブランド力が資産価値を支えています。築年数が経ったマンションでも相場以上で取引されることが多い点が、このエリアの特徴です。
入野町・大久保町など旧西区周辺｜郊外ニーズと将来性を持つエリア
旧西区の入野町・大久保町エリアは、佐鳴湖の景観や大型商業施設へのアクセスが良く、郊外でも生活利便性が高い点が魅力です。公示地価では近年+1～2%台の上昇傾向で、2025年データでは大久保町+1.83%、入野町+1.75%でした。特に入野町は佐鳴湖西岸の自然環境と、大型ショッピングモールや国道1号へのアクセスを兼ね備えています。ファミリー層に人気の学区や公園も多く、宅地開発が進む注目エリアといえます。今後も緩やかな上昇が期待されるエリアです。
上島・住吉・幸エリア｜生活利便性重視で地価が回復基調にあるエリア
上島・住吉・幸町周辺は遠州鉄道沿線と幹線道路に近く、駅・商業施設・教育施設などが適度に配置された暮らしやすい地域です。地価は2018年頃から回復基調で推移しており、特に住吉・幸町では近年上昇が顕著です。交通利便性と買い物・教育環境の充実が評価されており、今後も安定需要が見込まれます。上島駅周辺も生活利便が高く評価されており、通勤・通学や買い物の便利さを重視する層から人気が続いています。便利なこれらエリアは資産価値の維持・上昇に寄与しています。
国交省データベースやマンション相場サイトを使った「エリア力」の見極め方
エリアの相場力を知るには、公的データと民間サイトの組み合わせが有効です。国交省の不動産ライブラリでは過去の取引事例に基づく価格が確認でき、地価公示でも地域ごとの価格推移が把握できます。また、LIFULL HOME’Sなどポータルサイトでは築年数別平均価格を定期公開しています。例えば中央区の70㎡築15～20年平均価格は約1,953万円、築20年以上は約1,417万円と示されています。こうした情報から「価格が高く動きが活発なエリア」を見極め、自分のマンションがどの位置にあるか判断するとよいでしょう。
出典：国土交通省＞浜松市
家デパ浜松店が考える「相場以上で売れるマンション」の条件
家デパ浜松店では、専有面積・間取り・階数・方角、管理・修繕計画、暮らしやすさ（駐車場・ペット可・共用施設）の三つの観点から査定します。それぞれ浜松市場で評価されやすいポイントをプロの視点で解説します。
専有面積・間取り・階数・方角｜浜松市の買主が評価しやすいポイント
浜松ではファミリー層の需要が大きいため、専有面積70㎡以上の3LDK～4LDKは高評価されやすい間取りです。広い床面積は資産価値も高く、生活空間がゆったりする点が支持されます。方角や階数では、南向きや角部屋など日当たり・眺望に優れる物件が好まれます。高層階は眺めが良く評価される一方、中央区では低層でも二面採光の住戸が人気です。これらのスペックは買主にとってわかりやすい「プラス要素」となります。
管理状態・修繕履歴・長期修繕計画が価格に与えるインパクト
マンション購入は「管理を買う」と言われるほど管理状態が重視されます。共用部がきれいに保たれ、大規模修繕が計画通りに行われている物件は、買主に安心感を与え高く評価されますfunds.jp。逆に管理不良で修繕が遅れているマンションは、将来の大規模修繕費用増を懸念されて価格が下がりやすくなります。当店では必ず長期修繕計画や修繕履歴を確認し、アピールポイントとして買主に提示することで査定価値を高めるようにしています。
マンションは管理を買えとは？中古マンション購入の格言『マンションは管理を買え！』の意味を知る
駐車場・ペット可・共用施設など“暮らしやすさ”が生む付加価値
浜松は地方都市であるため駐車場の有無が重要となるケースがあります。地方部では車2台所有世帯も多く、駐車場付き物件は高く売れる可能性があります。中心市街地近くでは車を持たない層も増えており、駅近物件は駐車場なくても売れることも多々あります。またペット可マンションは一定の層に人気があり、ドッグランやペット足洗い場がある物件は付加価値になります。ジムやキッズルームなどの共用施設も、生活の質を求める買主に高評価です。これら“暮らしやすさ”の要素は買い手に具体的なイメージを持ってもらえるメリットがあります。
自己居住用マンションと投資用マンションで変わる「高値売却」の考え方
売却ターゲットが自己居住用か投資用かで訴求ポイントは変わります。自己居住用の場合は生活環境（学区・スーパーなど）を重視するため、ファミリー向け物件は学校や公園の近さをアピールします。室内の設備やリノベーションのグレードも評価されやすいです。一方、投資用マンションは賃料収入が重視されるため、利回りシミュレーションや賃貸需要を訴求します。小規模な1R/1Kは投資家に人気の傾向があり、当店でも賃貸需要の高いエリアを中心に投資家向けに販売しています。用途に応じて売り出し方を変えることで、それぞれの買主層に刺さる訴求が可能となり、高値成約につなげています。
提案力で差がつく｜家デパ浜松店のマンション売却戦略
家デパ浜松店では、データと経験を組み合わせた総合的な売却提案を行います。価格査定から集客、契約・引渡しまでを一貫サポートし、他社にない「提案力」で売主様の利益最大化を目指します。
机上査定だけに頼らない「現地・データ・エリア事情」を踏まえた価格査定
机上査定だけでなく物件現地を調査し、日当たりや眺望、建物の維持状態などを確認します。そのうえで実際の成約事例や相場データを照合し、根拠ある価格設定を行います。当店ではデータ分析を踏まえ、相場よりやや高めに売出価格を設定し、必要に応じて計画的に値下げしていきます。地域特有の事情や近隣の動向まで考慮した査定で、最終的に相場以上の成約を目指します。
売主様の事情に合わせた「売り出しタイミング」と販売期間の設計
売主様のご都合（転勤・入学・相続など）に合わせて、最適な売出し時期と販売計画をご提案します。成約件数は1～3月と9月に増加する傾向があります。特に1～3月は年度替わりによる引越し需要が高まり短期成約が期待できます。これらの季節要因と税制・市況面の有利不利を踏まえ、売出し時期と価格戦略を調整します。売主様が希望される引渡し時期に合わせて、内覧から契約までスムーズに進む日程をご提案します。
相場より少し高く売るための価格設定と、計画的な値下げシナリオ
当店では売出価格を相場よりわずかに高めに設定し、状況に応じて段階的な値下げシナリオを用意します。「最初は強気に見せて、値下げ余地を残す」ことで交渉時に有利になります。目標値下げ幅も事前に決めておき、一般的に中央区では数%の値下げで成約する傾向を参考にします。必要以上に値下げせず、適正価格に持っていくことで、結果的に相場以上の成約に導くノウハウを持っています。
住み替え・相続・ローン残債など複雑なケースへの具体的な提案事例
住み替えや相続、ローン残債など個別事情がある場合でも最適解を提案します。相続物件では税金対策や共有名義の調整までサポートし、相続税評価や登記手続きを含めてご案内します。ローン残債が売却代金を上回る場合は金融機関との交渉や任意売却など多様な方法を提案し、自己資金負担を最小限に抑える方法をご案内します。住み替えの場合は売却と購入を同時進行でサポートし、仮住まいや資金計画なども含めて手厚くお手伝いします。いずれも売主様の利益を最優先に考えたプランニングを行います。
任意売却についてはコチラ⇒差押された不動産を損せず売却！任意売却と債権者交渉のポイント解説
販売力で選ばれる家デパ浜松店｜集客導線と売却フローの全体像
家デパ浜松店は、豊富な集客チャネルと手厚いサポートで売却活動をトータルに支援します。以下に集客から引渡しまでの流れを示します。
ポータルサイト×自社サイト×地域ネットワークを活かした集客戦略
SUUMO、HOME’S、atHomeなど大手ポータルサイトへの掲載に加え、自社のIEDEPAサイトにも物件情報を集中的に掲載します。また地元不動産業者とのネットワークやSNS広告、地域イベントでの情報発信も行い、多方面から集客します。こうしたチャネルを組み合わせることで、浜松市中央区を含む地域の幅広い買主層にリーチし、反響獲得につなげています。
当社ホームページ『IEDEPA』のトップページ
写真・間取り図・キャッチコピーで“選ばれる物件”に仕上げる工夫
掲載情報では写真とキャッチコピーが第一印象を左右します。当店ではプロのカメラマンによる高品質な室内外写真を撮影し、間取り図や設備情報も詳細に掲載します。例えば、明るいリビングやリノベーション箇所が分かりやすいアングルで撮影し、「～が魅力のマンション」など購買意欲を刺激する見出しをつけます。このように視覚情報と文章で魅力を伝えることで、数ある物件の中でも選ばれる掲載に仕立てています。
反響から内見につなげるフォローと、現地案内で伝えるべきポイント
問い合わせ後は迅速に連絡し、内見予約につなげます。内見時には物件の長所（採光・眺望・間取りの使い勝手など）に加え、周辺環境（最寄り駅までの所要時間、スーパー・病院・学校の距離など）も詳しく案内します。リフォーム提案の可否や管理組合の雰囲気など、買主が気にするポイントも正直にお伝えし、安心感を高めます。丁寧な案内とフォローで、内見後の契約率を高めるよう努めています。
申込み・価格交渉・契約・引渡しまでの流れと、家デパ浜松店のサポート体制
購入希望者から申し込みがあった後は、価格や条件交渉を行い売買契約へと進みます。当店では契約時の諸手続きやローン手続きもサポートし、引渡し時には残代金受領後に鍵をお渡しします。引渡し完了後も税金・登記のご相談に応じ、売主様の手続き負担を軽減します。お客様にとって未経験の手続きが多いため、面倒な事務作業は当店が代行し、安心してお任せいただける体制を整えています。
事例とQ&Aでわかる｜浜松市でマンションを相場以上で売却するポイント
実際の事例とQ&A形式で、中央区で高値売却するコツをまとめました。
浜松駅徒歩圏・築20年前後のマンションを「管理状態」で高評価につなげた事例
浜松駅徒歩圏の築20年超マンションでは、所有者が大規模修繕を直近で実施し管理状態が非常に良好でした。当店は修繕履歴と清掃状況を強調してアピールし、築年数に不安を感じる買主を安心させました。その結果、築年相応以上の評価を得て相場以上の価格で成約できました。管理状態の良さが高評価につながった好例です。
佐鳴台エリアの相続マンションを、整備と情報開示で高値成約した事例
佐鳴台の相続マンションでは、室内クリーニングと一部設備交換を実施し、管理費や修繕計画も全て開示しました。教育環境の良い地区である点を訴求したうえで、透明性を高める情報開示に努めました。これらの対策で買主に安心感を与え、結果として相場を上回る価格で成約しました。
駅から離れた郊外マンションを「ファミリー層向け訴求」で成約させた事例
駅徒歩圏外の郊外マンションでは当初反響が少なかったため、周辺の公園や学区を訴求しファミリー層向けにPRしました。室内をスッキリ見せる工夫をしたところ、多子世帯のお客様から申し込みが入り、相場を上回る価格で成約しました。生活環境訴求を行うことで、駅遠物件でも家族層に評価され、売却成功につながりました。
【Q&A】中央区以外のマンション売却・ローン残債・賃貸比較・無料査定範囲
Q1：中央区以外のマンションも売却できますか？
A1：はい、浜松市全域をカバーしています。浜名区も含め、地域特性に合わせた戦略でご提案します。
Q2：ローン残債が物件価格を上回っています。売却可能ですか？
A2：可能です。残債超過時も金融機関交渉や超過分を含めた買換えの提案、任意売却等を提案し、解決策をご案内します。自己資金が必要な場合も、負担を最小限に抑える方法をご相談可能です。
Q3：賃貸運用と売却、どちらが有利ですか？
A3：賃貸収入と維持費を比較するシミュレーションが重要です。当店では賃料相場や維持費を踏まえて収支試算し、お客様に最適な選択をご提案します。
Q4：無料査定はどこまでやってくれますか？
A4：所在地・専有面積・築年数などをもとに近隣の成約事例で価格を推計します。必要に応じて現地確認し、詳細な報告書を提出します。査定後も納得いくまでご相談いただけます。
家デパ浜松店のご紹介と、代表取締役・佐伯慶智からのメッセージ
家デパ浜松店（松屋不動産販売株式会社）は、代表取締役 佐伯慶智が率いる地元密着型の不動産仲介会社です。愛知・静岡両県で展開するIEDEPA（家デパ）ブランドの一員として、豊富な物件情報と専門ノウハウを提供しています。当店は浜松市全域を担当し、中央区をはじめ多数のマンション売却をサポートしてきました。
松屋不動産販売株式会社と「家デパ」ブランドについて
松屋不動産販売は、創業以来地域密着にこだわり、仲介から建築・リフォームまで幅広く手掛けてきた松屋地所から令和2年に分社化した会社です。家デパブランドは愛知・静岡の戸建て・中古物件に特化し、注文住宅やリフォーム事業までワンストップで対応可能な体制が特長です。浜松店もこのネットワークの一部として、地元に精通したスタッフがきめ細かいサービスを提供します。
家デパ浜松店の担当エリアと、これまでのご相談・成約実績
家デパ浜松店は浜松市中央区を拠点に市内全域を担当しています。これまでに数千件の無料相談・査定を実施し、多くのマンション売却を成功させてきました。中央区内だけでも高層マンションからファミリー向け物件まで幅広い実績があり、相続・転勤・住替えなどさまざまな事情の売主様をサポートしてきました。
無料査定・無料相談の流れとお問い合わせ方法
当店へのお問い合わせは電話・メール、またはホームページのお問い合わせフォームから受け付けています。まず物件概要を伺い、所在地・専有面積・築年数などから相場を推計します。必要に応じて現地確認を行い、詳しい査定報告書をお渡しします。査定・相談までは費用はかかりませんので、お気軽にご利用ください。お問い合わせはメールまたは電話（053-401-6610）までどうぞ。
「提案力」と「販売力」で大切な資産を守り育てるために──代表からのメッセージ
不動産はお客様にとって大切な資産です。私たちは提案力と販売力でその資産価値を守り育てるお手伝いをしています。お客様のご事情・ご要望に寄り添い、最適なプランをご提案することが私の使命です。経験豊富なスタッフが一丸となって誠意を尽くしますので、安心してお任せください。皆様の大切な不動産を次のステージへつなげる──それが私たち家デパ浜松店の役割です。
