住宅ローンの残債があっても家を売却できるのか、疑問に感じている方は多いのではないでしょうか。住宅ローンが残っていても売却は可能ですが、引き渡しまでに残債の完済や抵当権を外す必要があります。
この記事では、住宅ローンの残債がある家を売却するときの3つのチェックポイントを解説します。住宅ローンの残債が売却価格を上回るときの対処法も理解できる内容になっているので、ぜひ参考にしてみてください。
目次
【結論】住宅ローンに残債があっても家の売却はできる
住宅ローンが残っていても、家の売却は可能です。ただし、引き渡しまでに残債を完済し、金融機関が設定している「抵当権」を抹消することが条件となります。抵当権とは、ローンの返済が滞ったときに、金融機関が不動産を担保として差し押さえる権利を指します。
抵当権が抹消されていない場合は、買主へ所有権を移転できず売却が成立しないため注意が必要です。住宅ローンの残債は、決済日に買主から受け取る売却代金で返済し、司法書士が抵当権抹消登記を行う流れが一般的です。
司法書士がサポートしてくれるため、手続き自体はスムーズに進むでしょう。そして、売却価格で完済できるかを事前に把握しておくことも重要です。完済が難しい場合には、住み替えローンや任意売却といった選択肢も検討する必要があります。
住宅ローンの残債がある家を売却する前の3つのチェックポイント
住宅ローンが残ったまま家を売却する場合、計画を立てずに手続きを進めてしまうと資金計画が想定通りに進まなかったり、想定外の負担が生じたりするリスクがあります。売却する前に確認すべき点を押さえておけば、思わぬトラブルを避けられるでしょう。ここでは、住宅ローンの残債がある家の売却前の3つのチェックポイントを解説します。
住宅ローン残高を確認する
家を売却するときは、現在の住宅ローンの残高を正確に把握することから始めましょう。住宅ローン残高は、返済予定表や年末に届く残高証明書で確認できます。また、ネットバンキングを利用している場合は、Web上で残高を照会することが可能です。
手元に書類がない場合やネットバンキングで確認できない場合は、金融機関の窓口やコールセンターに問い合わせれば、残高の案内を受けられます。また、金融機関に依頼して残高証明書や照会書を再発行してもらうこともできます。残高を把握しないまま売却を進めると、追加で自己資金が必要になるケースもあるため、最初の段階で確認しておくことが重要です。
家の売却価格の相場をつかむ
住宅ローンの残高を確認したら、次は家がいくらで売れるのかを把握しましょう。不動産会社の査定を受けるのが基本で、立地や周辺の相場データをもとに行う簡易的な机上査定は手早く概算を知るのに適していますが、正確な価格を把握するには訪問査定の方が精度が高いです。
査定額は不動産会社によって差が出るため、複数社に依頼し比較することをおすすめします。また、ポータルサイトや近隣の成約事例を参考にすることで、おおよその相場を確認できます。査定額はあくまで目安にすぎず、実際の売却価格は市況と買主との交渉で決まることを理解しておきましょう。
売却代金でローンを完済できるか判断する
住宅ローンの残高と売却価格を比較し、完済できるかを判断することが重要です。売却価格が残債を上回る「アンダーローン」であれば、売却代金で完済できるため、安心して手続きを進められます。
一方で、売却価格が残債を下回る「オーバーローン」の場合は、不足分を自己資金で補うか、住み替えローンや任意売却といった対応策を検討する必要があります。完済できるかを確認するときには、仲介手数料や印紙税などの諸費用も考慮しておきましょう。早い段階で自分の状況を整理しておけば、資金不足といったトラブルを回避しやすくなります。
住宅ローンの残債と売却価格による状況の違いを解説
住宅ローンが残った家を売却する場合、売却価格が残債を上回るか下回るかで状況が変化します。売却価格によっては、追加の資金や手続きが必要になるため、事前に把握しておきましょう。ここでは、住宅ローンの残債と売却価格による状況の違いについて解説します。
アンダーローン
アンダーローンとは、家の売却代金で住宅ローンをすべて返済しても、資金が手元に残る状態を指します。例えば残債が2,000万円で家が3,000万円で売却できれば、差額の1,000万円から仲介手数料などの諸費用を差し引いた金額を新居購入費用や引っ越し費用などに活用できます。
ローンを完済しても資金が残るため、借金が残らない安心感を得られることもメリットです。資金に余裕が生まれることで、次の住まい選びや将来の生活設計をより柔軟に進めやすくなるでしょう。
オーバーローン
オーバーローンとは、家を売却した代金だけでは住宅ローンを完済できず、不足額が出てしまう状態を指します。家の価値は購入直後から下がる傾向があるため、売却額よりも残債の方が多くなるケースもあります。
自己資金で不足分を補えなければ、売却は難しくなります。オーバーローンになる場合の対処法は、以下のとおりです。
- 自己資金で補う
- 住み替えローンを利用する
- 任意売却を検討する
どの手段が適しているかは収入や資産状況によって異なるため、不動産会社や金融機関へ早めに相談し、最適な解決策を選ぶことが重要です。
住宅ローン残債が売却価格を上回るときの3つの対処法
住宅ローンの残債が売却価格を上回る「オーバーローン」の状態では、通常の手続きでは売却が難しくなります。オーバーローンの物件を売却するには、状況に応じて対処法を選ぶことが重要です。ここでは、住宅ローンの残債が売却金額を上回るときの3つの対処法を解説します。
自己資金で不足分を補う
売却価格がローン残債を下回る場合、不足分を自己資金で補う方法があります。貯蓄や親族からの資金援助を充てることで、通常の売却と同じ流れで進められます。メリットは、新たな借入を増やさずに済むため、返済負担がこれ以上増えない点です。
そのため売却後にローンの心配がなくなり、新居探しや次の生活設計をスムーズに進められます。ただし、不足額が数百万円単位になると日常の生活費や将来の備えに支障をきたす恐れがあるため、無理のない範囲で検討することが大切です。
住み替えローンを利用する
住み替えローンとは、売却で完済できなかった住宅ローンの残債と新居購入のための資金を1つにまとめて借り直す仕組みです。オーバーローンの状態でも、新居購入と売却を同時に進められる点が大きなメリットです。
一方で、借入総額が増えるため毎月の返済負担も大きくなり、金融機関の審査も厳しくなります。利用できるかは、年収や勤務先など個人の信用力に左右されるため、人によっては利用できない場合があります。将来の返済が生活を圧迫しないかをシミュレーションし、無理のない返済額に収まるかを判断しましょう。
任意売却を検討する
任意売却とは、金融機関の同意を得て、住宅ローンが残っていても抵当権を外し売却する方法です。競売に比べて有利な条件で売却できるケースが多く、売却後に残った債務についても、金融機関と分割返済の交渉ができる点がメリットです。
任意売却の手続き自体は、信用情報に直接登録されません。ただし、返済を延滞して金融機関から督促を受けている場合には、延滞情報が信用情報に登録される可能性があります。
また任意売却は、金融機関との調整が必要で、通常の売却よりも時間がかかる傾向があります。そのため、任意売却の実績が豊富な不動産会社へ早めに相談することが大切です。返済が苦しくなってから動くのではなく、支払いに行き詰まる前に行動しましょう。
住宅ローン残債がある家を売却するときの注意点
住宅ローンが残っている家を売却する場合、通常の売却と比べて注意点があります。注意点の確認を怠ると、想定外の負担やトラブルにつながるでしょう。ここからは、住宅ローンの残債がある家を売却するときの注意点を解説します。
抵当権を抹消しないと売却が成立しない
住宅ローンを完済していない家には、金融機関により「抵当権」が設定されています。抵当権とは、万が一ローンが返済できなくなったときに金融機関が優先的にその不動産を処分できる権利です。
そのため、ローン残債が残ったままでは抵当権を外せず、家を売却して買主へ引き渡すことはできません。もし抵当権を抹消しないまま契約を進めると、契約自体が無効となったり、違約金が発生したりするリスクがあります。
通常は、売却代金を利用してローンを完済し、その日のうちに司法書士が抹消登記を行う流れが一般的です。売却を成立させるには、ローンを完済できるかが前提となるため、事前の資金計画が重要です。万が一、売却代金だけで完済できない場合には住み替えローンを利用する、あるいは任意売却を検討するといった方法を早めに相談しておくことが重要です。
ローン返済だけでなく諸費用も必要になる
住宅ローンの残債を返済できても、売却時にはさまざまな諸費用が発生します。代表的な諸費用は、以下のとおりです。
- 仲介手数料
- 司法書士報酬
- 登記費用
- 印紙税
このような諸費用を考慮しないと売却益だけでは不足が生じる場合があるため、注意が必要です。固定資産税やマンションの管理費については、引き渡し日を基準に売主と買主で日割り分を清算するケースがあり、想定以上に出費が増える可能性もあります。事前に不動産会社へ相談し、概算の見積もりを出してもらえば、思わぬ出費で資金が足りなくなる事態を防げるでしょう。
住み替えがスムーズに進まない可能性がある
住宅ローンの残債がある状態で家の売却と新居購入を同時に進める場合は、引き渡し日の調整を怠ると二重ローンの状態となる恐れがあります。特に「売却代金を新居の頭金に充てる」ケースでは、資金が入るタイミングを把握しておくことが重要です。また、住み替えローンを利用する場合も審査や契約に時間がかかるため、余裕を持った資金計画を立てましょう。
売却と購入のスケジュールは、不動産会社や金融機関と早めにすり合わせを行うことで、トラブルを防げます。一方で、調整を行わないまま進めてしまうと「引っ越しが予定通りできない」「二重ローンが続く」といった事態に発展するため注意が必要です。
住宅ローンの残債がある家の売却は松屋不動産販売にお任せください
住宅ローンの残債がある家の売却は、オーバーローンの不安や複雑な手続きに直面し、対応に悩む方も多いです。残債が売却代金で完済できるのか、自己資金の準備が必要かなど、状況によって最適な方法は異なります。そのため、経験豊富な不動産会社に相談することが重要です。
松屋不動産販売では、お客様一人ひとりの状況を丁寧にヒアリングし、住み替えローンや任意売却などの売却プランをご提案しています。浜松市を中心に多くの売却実績を重ねており、地域の相場や手続きにも精通している点も強みです。経験豊富なスタッフが契約や登記といった煩雑な手続きにも対応いたします。
住宅ローンの残債がある家の売却でお困りの方は、まず松屋不動産販売の無料相談をご活用ください。資金計画から売却完了まで、スムーズに進められるようサポートいたします。
まとめ：住宅ローン残債の売却は信頼できるパートナーを探そう
住宅ローンが残った家を売却するには、抵当権を抹消するためにローンを完済する必要があり、オーバーローンの場合は追加の対策が重要です。慣れない状況でも、正しいステップを踏めば売却はスムーズに進められます。
浜松市での売却なら、住宅ローン残債がある物件の実績が豊富な松屋不動産販売にお任せください。経験豊富なスタッフが丁寧にサポートし、査定から契約・手続きまでスムーズに進められるよう対応します。
