マイホームの住み替えや親からの相続をきっかけに、築年数が古く老朽化の進んだ「ボロ家」の売却を検討する方もいらっしゃるのではないでしょうか。しかし、雨漏りや多数の残置物がある状態では「本当に売れるのか」「リフォームや解体は必要なのか」といった不安や疑問を抱くのも当然です。
本記事では、ボロ家が売れにくいと言われる3つの理由や、スムーズに手放すための売却方法、注意すべきポイントを解説します。「できるだけ手間をかけずに売りたい」と考えている方は、ぜひ最後までご覧ください。
目次
ボロ家でも売却はできる！まずは状況を整理しよう
築年数が古く、見た目が傷んでいる住宅でも、適切な手順を踏めば売却は十分に可能です。まず大切なのは、現状を正確に把握することです。雨漏りや傾きといった老朽化の度合い、室内に残された家具やごみの量といった情報を整理することで、売却時の選択肢が明確になります。片付けが困難な場合は、不用品回収業者などのサービスを活用するのもおすすめです。
また、建物の構造や立地条件によっては、売却の障壁になり得る法的な制限がある場合があります。例えば、接道義務を満たしていない再建築不可物件は、土地としての評価が下がりやすくなります。そのため「現状のまま売る」「一部リフォームして売る」「建物を解体して更地として売る」といった複数の方針を視野に入れ、費用対効果や売却までのスピードを比較することが重要です。不安な場合は早めに不動産会社へ相談し、現実的な売却計画を立てることをおすすめします。
ボロ家が売れにくい3つの理由
ボロ家であっても売却は可能ですが、売却活動が長引いたり、思うような価格で成約に至らないケースもあります。ここでは、ボロ家が売れにくいとされる主な3つの理由を具体的に解説します。
老朽化により安全性に不安がある
築年数が古く、雨漏りや設備の劣化が見られる住宅は、購入希望者にとって大きな不安要素となります。特に旧耐震基準で建てられた物件は、安全面に対するマイナスイメージを持たれる傾向があります。また外観や室内の傷みが目立つ家は「購入後に多額の修繕費が必要なのでは」と懸念され、内見の段階で候補から外されることも多いです。
また、築年数が進んだ物件ほど、建物の価値が実質的にゼロに近いと見なされることもあります。そのため、売却価格の大部分が土地の評価額によって決まり「建物付き土地」ではなく「土地」として扱われるケースも多いです。買主が住宅ローンを使って購入する場合、劣化が進んだ建物では金融機関の審査が厳しくなることもあります。
住宅ローンや再建築に制限がある
物件の立地や法的条件によっては、そもそも再建築ができないケースもあります。例えば、建物が接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接する）を満たしていない場合は、建て替え不可の「再建築不可物件」として扱われます。このような物件では、建物を解体してしまうと新たに住宅を建てることができないため、資産価値が大きく下がる傾向にあるでしょう。
また、住宅ローンが利用できない場合、現金一括での購入を検討できる買主に限定されてしまいます。さらに土地の地目や用途地域によっては、建築可能な建物の種類や大きさが制限されるため、買主が希望する活用方法と合致しないこともあります。売却前には、再建築の可否や金融機関の融資条件を不動産会社とともに確認しておくことが重要です。
内見時の印象が悪くなる
ボロ家が売れにくくなる大きな要因の1つが、内見時の第一印象です。室内にゴミが散乱していたり、カビや悪臭が発生したりしている場合は、買主がその場で購入意欲を失うケースも多いでしょう。「汚れている」「不衛生」といった印象は、物件全体の評価を大きく下げてしまいます。
また、ポータルサイトに掲載する際にも、室内の状態が悪ければ写真映えしにくく、問い合わせすら入らないことがあります。どれだけ立地や価格が魅力的でも、見た目や印象で敬遠されてしまえば売却のチャンスを逃してしまうでしょう。清掃や片付けを行うだけでも印象は大きく変わるため、最低限の準備はしておくことが望ましいです。
ボロ家を売却する3つの方法
「ボロ家」と言われる状態の物件でも、売却方法は複数あります。ここでは、実際によく取られている代表的な3つの売却方法について、それぞれの特徴と注意点を紹介します。
最低限の清掃を行い「仲介」による売却を依頼する
ボロ家でも、簡易的な清掃や不要物の撤去を行うだけで、内見時の印象は大きく変わります。リフォームまで手が回らない場合でも「すぐに生活を始められそうな状態」に整えることで購入希望者の検討対象となりやすくなります。特に築年数が古くても、大きな傾きや構造上の重大な欠陥がなく、最低限の修繕で住める見込みがあれば、「そのまま住みたい」「自分で手を加えて使いたい」と考える人にとって購入対象となる可能性があります。
仲介による売却では、相場に近い価格での成約を期待できる一方で、売却までにある程度の時間を要することもあります。また、写真撮影や広告掲載時の印象も重要になるため、不動産業者と相談し、見た目や状態をある程度整えてから売却活動を始めることが効果的です。
現状のまま不動産会社に「買取」を依頼する
「リフォームや掃除をする余裕がない」「とにかく家を早く手放したい」という場合には、現状のまま不動産会社に買取を依頼する方法が有効です。室内に残置物があっても引き取りに応じてくれる業者もあり、売主が手を加えることなく売却手続きを進められるのが大きなメリットです。
買取は仲介に比べて売却価格が低くなる傾向はありますが、短期間で現金化できるため、空き家の維持費や固定資産税の負担を早期に解消したい方に向いています。特に、再建築不可や相続した築古物件などは、買取の方がスムーズに売却できるケースもあります。購入希望者を探す手間がなく、売却先がすぐに決まるという点で、確実に売却できる方法として選ばれています。
建物を解体し「土地」として売却する
建物の老朽化が進み、再利用が難しいと判断される場合は、解体して更地にすることで売却しやすくなることがあります。特に再建築可能な土地であれば、建物がない分、買主が自由に活用しやすくなるため、検討対象になりやすくなるでしょう。古家付き物件よりも、更地のほうがイメージがつきやすく、用途の幅も広がります。
ただし、解体には費用がかかります。延床面積や地域によって異なりますが、一般的には100〜300万円程度が解体費用の目安です。解体を検討する際は、売却金額から解体費用を差し引いたうえでの収支を、事前に試算しておくことが大切です。解体前に不動産業者に相談し、解体の要否やタイミングを見極めたうえで進めると、無駄なコストを抑えられます。
ボロ家を売却する際に気を付けるべき3つの注意点
ボロ家の売却では「とにかく売れればいい」と進めてしまうと、思わぬトラブルや損失につながることがあります。ここでは、売却前に知っておきたい3つの注意点を紹介します。
新耐震基準に適合しているかを確認する
ボロ家の多くは築年数が古く、1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物は「旧耐震基準」で建てられている可能性があります。旧耐震基準の建物は、震度6強〜7クラスの地震に対する倒壊リスクが高く、新耐震基準に比べて安全性の面で不安視されやすい傾向があります。買主が住宅ローンを利用しようとする場合、耐震性能に問題があると融資審査で不利になることもあります。
そのため、事前に耐震診断を受けて建物の状況を把握し、耐震補強が必要と判断される場合には、耐震補強の実施も選択肢の一つとして検討するとよいでしょう。必ずしも補強が必要とは限りませんが「耐震基準をクリアしている事実」を明示できれば、買主に安心感を与えることができます。
解体・リフォームの要否を見極める
売却前にリフォームや解体を行うべきかどうかは、物件の状態と市場価格によって判断が分かれます。築古物件では、リフォームに数百万円かけても、その分を売却価格で回収できないケースが多く見られます。さらに、中途半端なリフォームはかえって買主の好みに合わず、マイナス要因になる可能性がある点に注意が必要です。
一方で建物の損傷が激しい場合や、居住に支障が出るレベルであれば、解体して更地にしたほうが売れやすくなることもあります。一方で解体には費用がかかるため「現状のまま売る」「一部補修する」「解体する」の3パターンで、収支をシミュレーションするのがおすすめです。不動産業者に相談すれば、物件の条件やエリアの需要に応じたアドバイスを受けられます。
売れるまでは定期的な管理が必要
売却活動中のボロ家を放置してしまうと、建物の状態がさらに悪化し、売却に不利に働く恐れがあります。例えば雑草の繁茂や害虫の発生、雨漏りによる腐食などは建物の劣化を加速させるだけでなく、近隣トラブルの原因にもなります。管理が行き届いていない物件は買主からの印象も悪く、内見時に敬遠されがちです。
さらに長期間売れ残っている物件は、行政から「特定空家」に指定されるリスクもあります。そうなると固定資産税の優遇が外れたり、是正命令・行政代執行の対象になったりすることもあります。遠方に住んでいて管理が難しい場合は、空き家管理サービスを利用するなどして、最低限の状態を維持しておくことが望ましいです。
ボロ家をスムーズに売却する3つのポイント
老朽化した家でも、ちょっとした工夫や事前準備によって、売却までのスピードや成約率を大きく高めることが可能です。ここでは、売却活動をスムーズに進めるために意識したい3つの実践的なポイントを紹介します。
近隣相場を把握して価格設定する
ボロ家であっても、周辺の成約事例をもとに価格設定を行えば、現実的な売却につながりやすくなります。築年数や建物の状態が悪くても、立地や土地の広さによっては十分な需要が見込めるケースもあります。逆に、相場より高すぎる価格を設定してしまうと、問い合わせがまったく入らず、売却活動が長期化する可能性もあるでしょう。
また、価格が市場の期待とかけ離れていると、内見後に大幅な値下げ交渉を受けることもあります。そうなると最終的な売却価格がかえって低くなるケースもあるため、最初から適正な価格を見極めておくことが重要です。周辺エリアの売買実績や最新の地価情報を参考にしながら、不動産会社と相談して価格を設定しましょう。
隣地との境界を明確にする
土地の境界があいまいなままだと、購入後に隣地所有者とのトラブルへ発展するリスクがあります。買主にとっては安心して建築や活用ができるかが大きな判断材料となるため、境界が不明確な土地は避けられる傾向にあります。特に、将来的に建て替えや分筆を考える買主にとって、境界の明確化は重要な要素です。
そのため売却前には、土地家屋調査士による境界確定測量を検討することをおすすめします。測量によって境界標を設置すれば、買主にとっての不安要素が減り、契約までスムーズに進む可能性が高まります。売却価格には直接関係しなくても「安心して購入できる物件」として選ばれやすくなるポイントの1つです。
ボロ家の売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ
物件が古かったり、再建築不可や相続案件などの制約があったりする場合は、一般的な不動産会社では対応しきれないこともあります。このような特殊な物件の売却には、実績と知見のある不動産会社を選ぶことが極めて重要です。「売れない」と断られたケースでも、古家や再建築不可物件、相続物件といった「訳あり不動産」の売却経験が豊富な会社であれば柔軟に対応してくれる可能性があります。
また、単に査定をするだけではなく、売却までのサポート体制や契約・引き渡しに至るまでのフォロー内容も確認しておくと安心です。ボロ家の売却は想定外のトラブルが起こりやすいため、信頼できるパートナー選びが成功のカギになります。不安や疑問をしっかり解消してくれる業者を見つけることが、納得のいく売却につながるでしょう。
ボロ家の売却は松屋不動産販売にご相談ください
築古物件や再建築不可の土地、相続したまま放置された空き家など、一般的には売却が難しいとされる「ボロ家」の対応こそ、松屋不動産販売の得意分野です。これまでにも多数の訳あり物件の売却をサポートしてきた実績があり、特殊な事情を抱えたケースにも柔軟に対応可能です。
現地調査・売却相談・査定まではすべて無料で行っており、初めての方でも安心してご相談いただけます。契約や引渡しの段階まで一貫して丁寧にサポートする体制が整っており、売却後のトラブルを未然に防ぐことにも力を入れています。「この家、本当に売れるの？」とお悩みの方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。
まとめ：ボロ家をスムーズに売却するために正しいポイントを理解しよう
たとえ築年数が古く傷みのある家でも、適切な方法を選べば売却は十分に可能です。現状のままで売れるケースもあるため、無理にリフォームや解体を進める必要はありません。
売れにくさの原因や法的な制約、管理上のリスクなどを事前に把握し、自分の状況に合った売却方針を検討することが大切です。間違った判断で余計なコストをかけてしまう前に、経験豊富な不動産会社へ相談することが、納得のいくスムーズな売却につながるでしょう。判断に迷ったときは、一人で抱え込まず専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。
