親から相続した不動産を「どう処分すべきか」と悩む方は多いのではないでしょうか。相続登記や遺産分割協議といった手続きが複雑で、準備に時間がかかるだけでなく、放置すれば固定資産税の負担や相続人同士のトラブルにつながる恐れもあります。
この記事では、相続した不動産を売却する流れや注意点を解説します。早期に売却するためのポイントも理解できる内容になっているので、ぜひ参考にしてみてください。
目次
不動産は相続せずに売却できない
不動産は、登記上の所有者本人でなければ売却できません。亡くなった方の名義のままでは売買契約は成立せず、相続人が売却を進めるには、まず自分の名義に変更する「相続登記」を済ませる必要があります。
特に2024年4月1日からは、相続登記が法律上の義務となり、3年以内に手続きを行わないと10万円以下の過料を科される可能性があります。登記を行わずに放置すると、他の相続人が持分を処分してしまったり次の相続で権利者がさらに増えたりと、トラブルの原因になるため注意が必要です。
また売買契約を先行させても、引き渡し日までに相続登記が完了していなければ契約不履行と判断され、契約解除や損害賠償を請求される恐れもあります。スムーズに売却を進めるには、相続登記を早期に済ませておくことが重要です。
相続してから売却するまでの流れ
相続した不動産を売却するには、いくつかの段階を踏んで手続きを進める必要があります。どの工程も複雑で一つでも滞ると、全体のスケジュールが遅れてしまいます。
そのため、あらかじめ流れを把握しておくことが、スムーズに売却を進めるための大切な準備になるでしょう。ここでは、相続してから売却するまでの流れを解説します。
相続人を確定したうえで全員で売却の方針を決める
不動産を売却するには、まず「誰が相続人なのか」を確定することが重要です。被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本を取得し、すべての相続人を把握する必要があります。隠し子や認知していなかった子どもなどが後から判明すると、それまでの協議が無効となり、手続きが振り出しに戻ってしまう恐れがあるためです。
相続人が確定したら、全員で「遺産分割協議」を開き、合意内容をまとめ「遺産分割協議書」を作成します。不動産は分割しにくい資産のため、売却して現金に換えて分配する換価分割という方法を選ぶとトラブルを回避しやすいでしょう。
話し合いがまとまらないと家庭裁判所での調停に発展し、時間や費用の負担が大きくなります。相続税の申告は、相続開始を知った日の翌日から10か月以内が期限となるため、協議はできるだけ早く始めることが大切です。
不動産の名義を相続人に変更する
遺産分割協議がまとまったら、不動産の名義を相続人へ変更する「相続登記」を行います。相続登記は法務局での手続きが必要で、登記を完了しなければ売却に進めない点に注意が必要です。
相続登記には、遺産分割協議書や被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本など、多くの書類を準備する必要があります。収集や申請書の作成には専門知識が求められ、不備があれば法務局から差し戻されて、売却に時間がかかってしまう可能性があるでしょう。
必要書類の収集や申請書類の作成には、時間と労力がかかるため、多くの場合は司法書士に依頼して手続きを進めます。費用としては、不動産の評価額に応じた登録免許税に加え、数万円から十数万円程度の司法書士報酬をあらかじめ見込んでおきましょう。
不動産会社に売却を依頼する
相続登記が完了して名義が相続人に移れば、不動産会社に依頼して売却活動を始めることが可能です。不動産会社は媒介契約の締結後、査定結果をもとに価格を提案し、売主が販売価格を設定します。
買い手が見つかれば売買契約を締結し、代金の受け取りと同時に物件を引き渡すことで売却の手続きが完了します。相続不動産の売却では、譲渡所得税が軽減される特例を利用できる場合があり、確定申告を行えば税負担を大幅に軽減できるでしょう。
ただし、相続不動産の売却は通常の取引と比べて、手続きや税制に関する知識が必要です。過去の相続不動産の取扱実績や、税務に詳しい担当者がいるかどうかを確認するなど、安心して任せられる会社を見極めることが重要です。
相続した不動産を早く売却するための4つのコツ
相続した不動産は、手続きが複雑で関係者が多い場合もあるため、売却までに時間がかかるケースが多く見られます。特に相続登記や遺産分割協議に手間取ると、希望のタイミングで売却できず、税金の特例を利用できなくなるリスクもあります。
こうした事態を避けるには、手続きを効率よく進める工夫が重要です。ここでは、不動産を早く売却するための4つのコツを紹介します。
不動産だけ先に遺産分割協議を進める
遺産分割協議では、一度にすべての財産に関する方針を決めなければならないと考える方が多いです。しかし実際には、財産ごとに分けて進めても法的に問題はありません。そのため、他の財産の話し合いが長引きそうな場合には、不動産だけを先行して協議する方法も有効です。
不動産のみを記載した遺産分割協議書を作成すれば、その内容をもとに相続登記を行うことができ、売却の準備を早期に始められます。相続財産が多いケースや親族間で調整に時間がかかる場合でも、売却に向けたスケジュールを大幅に短縮できるのが大きなメリットです。
司法書士に手続きを依頼する
相続登記は自分で行うことも可能ですが、必要書類の収集や申請書の作成には多くの時間と手間がかかります。さらに提出した書類に不備があれば、法務局から修正を求められ、登記完了までの期間が延びる可能性があります。その点、登記の専門家である司法書士に依頼すれば、手続きを正確かつ効率的に進められるため、より早く完了させられるでしょう。
登記だけでなく、相続人の調査や必要書類の収集といった前段階からサポートしてくれる司法書士も多いです。不動産をできるだけ早く売却したい場合は、自分で対応しようとせず、司法書士に依頼することがスムーズな売却につながるでしょう。
不動産会社による買取も検討する
相続した不動産をできるだけ早く現金化したい場合は、不動産会社による「買取」を検討するのもおすすめです。仲介のように買主を探す必要がないため、売却までの期間を大幅に短縮でき、最短1か月程度で代金を受け取れる可能性があります。
ただし、買取はスピードが最大のメリットである一方で、価格面では市場相場より低くなるのが一般的です。仲介による売却と比べると、手元に残る金額が7〜8割程度となります。
早急に資金を確保したい場合や、物件が古くて仲介では買い手が見つかりにくいケースでは、買取は現実的な選択肢となるでしょう。まずは仲介での査定価格を確認し、そのうえで買取価格も提示してもらい、両者を比較検討することが大切です。
相続登記と同時並行で売却活動を始める
不動産をできるだけ早く売却するためには、相続登記の手続きと売却準備を同時に進めることが効果的です。登記が完了するのを待たずに動き出すことで、全体のスケジュールを大幅に短縮できます。
相続登記が完了する前でも、不動産会社への売却相談や査定依頼は法律上も問題なく行えます。手続きを進めながら複数の会社に査定を依頼すれば、物件の価値を把握できるだけでなく、信頼できる担当者を見つけられる可能性もあるでしょう。
事前に準備を進めておけば、登記が完了したタイミングですぐに媒介契約を結び、売却活動を開始できます。法律上の手続きと売却準備を同時並行で進めることが、早期売却を実現するうえで大切なポイントとなります。
相続した不動産を売却するときの5つの注意点
相続した不動産を売却する際には、相続登記や遺産分割といった基本的な手続き以外にも気をつけるべき点があります。対応を誤ると、売却が長期化したり税金の負担が増えたりする恐れもあります。こうしたトラブルを未然に防ぎ、安心して取引を進めるために、相続不動産を売却するときの注意点を解説します。
調整役選びを間違うと売却は長期化する
相続した不動産を売却する場合は、名義を相続人全員で共有とするケースもあります。例えば、法定相続に従った場合は、兄弟が3人いればそれぞれが持分3分の1ずつを登記する形になります。一方で、便宜的に一人の単独名義で登記する方法もありますが、実務上のリスクに留意しましょう。
この場合、売却後に代金を他の相続人へ分配すると「贈与」とみなされ、贈与税が課税される可能性があるため避けたほうが安心です。さらに、手続きや不動産会社とのやり取りを相続人全員で進めるのは、対応が遅れる原因にもなるため「調整役」を一人決めておくのがおすすめです。
調整役は、お金の管理を任せられる信頼性に加え、実際に時間を確保して動けるかどうかも大切な条件になります。もし多忙な人を選んでしまうと、手続きが停滞し売却のタイミングを逃す恐れがあるため、調整役選びは慎重に行うことが求められます。
税金や費用の分担は最初に決めておく
不動産を売却する際には、登録免許税や譲渡所得税など、さまざまな税金や費用が発生します。これらの負担は代表者の名義人だけが背負うのではなく、本来の相続分に応じて相続人全員で公平に分担するのが基本です。そのため、誰がどの費用をいつ支払い、最終的にどのように精算するのかを事前に話し合っておくことが大切です。
また、売却で利益が出た場合の譲渡所得税は、各相続人がそれぞれ自分で確定申告を行う必要があります。この点を理解していないと、後で混乱やトラブルにつながる恐れがあります。特にお金に関するトラブルは長期化しやすいため、あらかじめ全員で合意し、可能であれば書面に残しておくとトラブル防止になるでしょう。
売却金額の目安を共有しておく
相続した不動産を売却する際には、共有名義にしても代表者名義にしても、売却には相続人全員の同意が必要です。売却に賛成していても、提示された売却価格をめぐって意見が対立し、トラブルの原因になることがあります。また、不動産売買では買い手から値下げ交渉が入ることもあり、迅速に意思決定ができなければ契約の機会を逃す恐れがあります。
こうした事態を避けるには、事前に「いくらまでなら値下げに応じられるのか」という最低売却価格を全員で合意しておくことが大切です。最低ラインを決めておけば交渉の場でスムーズに対応でき、相続人同士のトラブルを減らせる可能性が高まります。
片付けが遅れると手続きが進められない可能性がある
相続した不動産を売却する際には、家の中の家具や個人の所有物を売主が責任を持って撤去する必要があります。片付けが遅れると引き渡しに支障が出て、売却が延びる原因となります。特に遠方に住んでいる場合は、帰省や業者手配に時間や費用がかかるため、早めの準備が重要です。
遺品整理業者に依頼すると数十万円以上かかることもあるため、費用をあらかじめ見込んでおきましょう。骨董品のような価値ある家財が残っている場合もあるので、処分前に相続人全員で確認することをおすすめします。また、買主が一部の家具や家電の引き継ぎを希望するケースもあるため、不動産会社を通じて確認しておくことで処分費用を抑えられる可能性があります。
税金の特例は期限を過ぎると利用できない
相続した不動産の売却には、税負担を大きく軽減できる特例制度があります。代表的なものに「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」と「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」があり、それぞれ適用期限が異なります。
取得費加算の特例は相続開始から3年10か月以内、空き家の特別控除は相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却を完了する必要があります。この期限を過ぎると特例が適用されず、税負担が大きく増える恐れがあるでしょう。
売却活動は計画通りに進まないこともあるため、特例を利用するなら早めに準備を始めることが重要です。節税効果を活かすためにも「3年以内に売却を完了すること」を1つの目標として進めていくと安心です。
手続きが複雑な相続不動産の売却は松屋不動産販売にお任せください
ご家族が残された不動産を売却するには、相続登記や遺産分割協議、税金の申告など多くの手続きが必要で、何から始めればよいか分からず多くの方が悩まれています。スムーズな売却を実現するためには、相続案件に精通した不動産会社へ相談することが大切です。
司法書士や税理士と連携し、相続税や譲渡所得税の特例まで踏まえた提案ができる会社であれば、安心して任せることができるでしょう。松屋不動産販売は、浜松市を中心に数多くの不動産売却を支援してきた実績を持ち、相続不動産の売却にも強みがあります。
残された実家の売却でお困りの方は、まず松屋不動産販売の無料相談をご活用ください。専門知識と豊富な経験を活かし、安心して売却を進められるよう丁寧にサポートいたします。
まとめ：相続せずに売却はできないが手続きは進められる
ご家族が残された不動産は、相続登記を完了させなければ売却できません。手続きを放置すると、管理費用の負担や税金特例を利用できなくなるなどのリスクが生じます。一方で、登記が終わるのを待たずに不動産会社へ査定を依頼したり、売却方針を決めたりといった準備は進められます。
流れに沿って正しく対処すれば、複雑な手続きでもスムーズに売却することは可能です。また相続人全員で合意形成を図ることや、期限のある税金特例を適切に活用することが、トラブルを防ぎ有利に売却を進めるための大切なポイントです。
浜松市を中心とした静岡での不動産売却なら、相続案件の実績が豊富な松屋不動産販売にご相談ください。大切な資産を円滑に現金化するためにも、信頼できる専門家を見つけ、早めに行動を始めることが重要です。
